土地屬性
集體所有
位于農村
城市郊區
國家所有
位于城市
土地分類
農用地
建設用地
未利用地
農用地：是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。
建設用地：是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。
未利用地：是指農用地和建設用地以外的土地。
權屬流轉
集體所有
土地征收
國家所有
用途流轉
農用地
土地征收
建設用地
未利用地
我國現行土地權利體系
根據土地管理法第4條：
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。
嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
集體農用地流轉方式
農用地在土地承包期間，可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉，發展農業規模經營。
集體建設用地流轉方式
集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、轉換等方式進行流轉，鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。
一級土地市場 | |
| 劃撥 | 出讓 |
· 國家機關用地和軍事用地 · 城市基礎設施用地和公益事業用地 · 國家重點扶持能源、交通、水利等基礎設施用地 · 法律、行政法規規定的其他用地 · 對于開發商來說，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地 | 協商出讓 招標出讓 拍賣出讓 掛牌出讓 |
二級土地市場 | ||
買賣 | 其他合作方式 | 出讓 |
· 買賣 · 抵債 · 交換 | · 作價入股 · 合建轉讓 | · 出讓使用權贈與合同可能會附加其他條件，如用地人在土地贈予學校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。 |
以存量國有建設用地或集體土地經轉用、征收之后，進行招拍掛的土地出讓方式是目前開發商獲得建設用地的＊常規來源，但在實操過程中，不僅存在審批、征收難度大的問題，企業獲得建設用地還受當地年建設用地指標的限制。
附：
關于年建設用地指標 —— 依據《土地利用年度計劃管理辦法》，國家對計劃年度內新增建設用地量、土地開發整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。
來源 | 企業獲得的方式 | 備注 |
1.國有建設用地（存量） | 招拍掛方式出讓 | 可辦理房屋產證，進行銷售 |
2.集體建設用地（存量） | 征收為國有，再以招拍掛方式出讓 | 可辦理房屋產證，進行銷售，征收需通過國務院或省級政府審批 |
租賃土地或廠房 | 與集體接洽，但無法進行銷售，適用于產業園區類項目 | |
未征收，直接建設 | 與集體接洽，但無法進行銷售，產生小產權房問題 | |
3.集體農用地（新增） | 農用地轉用審批，征收為國有，再招拍掛方式出讓 | 可辦理房屋產證，進行銷售，規劃范圍外的轉用與征收均需通過國務院或省級政府審批 |
TEL: 400-8593-166 MAIL: liye@liyejigou.com FAX : 021-50321021 ADD：上海市黃浦區肇嘉浜路96號瑞金商務中心8號樓402-405室
指標問題 | 企業獲得的方式 | 備注 |
1.有指標，但不滿足占補平衡 | 企業說服政府開發整理未利用地，以新增耕地滿足占補平衡 | 常發生在一線城市。 |
如無未利用地，部分地區可購買其他地區耕地指標占補平衡 | ||
2.規劃基期年建設用地指標飽和，無指標 | 通過整理宅基地，實施增減掛鉤，企業向本區政府爭取指標或跨區購買指標 | 適合增減掛鉤試點地區，跨區購買必須要當地可進行跨區交易地區 |
